Lo esencial 🏛️
- La plusvalía municipal grava el aumento de valor del suelo urbano al vender, heredar o donar una vivienda.
- En Madrid se paga mediante autoliquidación: el propio contribuyente calcula el importe.
- Desde noviembre de 2021 puedes elegir el método de cálculo que más te favorezca.
- Si vendiste con pérdidas, estás exento de pagarla.
- Tienes hasta 4 años para reclamar la devolución si pagaste indebidamente.
Si acabas de vender, heredar o recibir en donación una vivienda en Madrid, es probable que te hayas topado con este impuesto sin saber muy bien de qué se trata. La plusvalía municipal en Madrid es el tributo que grava el aumento de valor del suelo urbano cuando cambia de manos un inmueble, y su nombre técnico completo es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
A diferencia de otros municipios, el Ayuntamiento de Madrid gestiona este tributo por autoliquidación: eres tú quien calcula el importe y lo presenta, no la administración quien te lo liquida. Se aplica tanto en compraventa como en herencia o donación, y desde la reforma de 2021 existe además la posibilidad de solicitar la devolución del impuesto si se pagó de más. En esta guía vemos quién debe pagarlo, cómo se calcula y cómo reclamarlo paso a paso.
Qué es la plusvalía municipal en Madrid
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido popularmente como plusvalía municipal, grava el incremento de valor que experimenta un terreno urbano desde que se adquiere hasta que se transmite. No se paga sobre la vivienda en sí, sino sobre el suelo que hay debajo de ella.
Este impuesto se activa en dos grandes tipos de operaciones: las intervivos, como la compraventa o la donación, y las mortis causa, es decir, las herencias. También aparece cuando se ejecuta un bien —por ejemplo, en un procedimiento hipotecario— o cuando se transmite únicamente el usufructo de un inmueble, sin llegar a transferir la propiedad plena.
Es importante tener claro que se trata de un impuesto municipal: cada ayuntamiento fija su propia gestión y ordenanza fiscal, por lo que el importe final varía según dónde esté ubicado el inmueble. Lo que se paga en Madrid no tiene por qué coincidir con lo que se paga en otra localidad, aunque el inmueble tenga características similares.
Quién tiene que pagarla y en qué casos
El sujeto obligado a pagar la plusvalía municipal cambia según el tipo de operación. En una compraventa, la regla general es que paga el vendedor, salvo que ambas partes pacten expresamente lo contrario en el contrato. En cambio, en herencias y donaciones es quien adquiere el inmueble —el heredero o el donatario— quien asume el pago.
La reforma de 2021 introdujo un cambio decisivo: desde entonces, solo tributan las transmisiones en las que exista una ganancia patrimonial real, es decir, cuando el precio de transmisión es superior al de adquisición. Si vendes una vivienda por debajo de lo que pagaste por ella, la operación queda exenta y no tienes que abonar este impuesto.
Otro matiz relevante afecta a las operaciones muy rápidas: las transmisiones realizadas en menos de un año desde la adquisición también tributan, algo que antes no ocurría porque se consideraban operaciones especulativas fuera del ámbito del impuesto. Conviene revisar bien las fechas de adquisición y transmisión antes de dar por hecho que no toca pagar.
Cómo se calcula: los dos métodos disponibles
Desde el Real Decreto-ley 26/2021, que entró en vigor en noviembre de 2021, el contribuyente ya no está atado a una única fórmula de cálculo. Ahora puedes elegir el método que te resulte más beneficioso entre dos opciones disponibles, y algunas herramientas de cálculo del propio Ayuntamiento aplican automáticamente la más favorable para ti.
El tipo impositivo citado para Madrid en ambos métodos es del 29% sobre la base imponible. Además, los ayuntamientos tienen la potestad de reducir hasta un 15% los valores catastrales del suelo a efectos exclusivos de este impuesto, lo que puede rebajar la cantidad final a pagar.
Antes de presentar la autoliquidación, merece la pena calcular el importe con ambos métodos —o usar la calculadora oficial del Ayuntamiento— para asegurarte de que aplicas el que menos te cuesta.
Método objetivo
Este método parte del valor catastral del suelo en el momento de la transmisión, al que se aplica un coeficiente de revalorización en función de los años que hayas sido propietario del inmueble. Los coeficientes máximos los fija la normativa estatal y varían según el periodo de posesión, por lo que para conocer la cifra exacta que te corresponde lo más fiable es consultar la calculadora oficial del Ayuntamiento de Madrid. Sobre la base imponible resultante se aplica después el tipo impositivo del 29%.
Método real (o subjetivo)
Aquí se parte de la ganancia patrimonial real: la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición del inmueble. Esa ganancia se multiplica por el porcentaje que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total del inmueble, para aislar la parte que corresponde estrictamente al terreno. Al resultado obtenido se le aplica, igual que en el método objetivo, el tipo impositivo del 29% vigente en Madrid.
Cómo y cuándo se paga en Madrid
Como se ha adelantado, el Ayuntamiento de Madrid gestiona este impuesto por autoliquidación: a diferencia de otros municipios donde es la administración quien calcula y notifica el importe, aquí es el propio contribuyente quien debe hacer los cálculos y presentar el impuesto por su cuenta.
Para facilitar esta tarea, el Ayuntamiento pone a disposición de los contribuyentes una calculadora oficial que permite estimar el importe antes de presentar la autoliquidación, evitando así sorpresas o errores de cálculo. En cuanto al plazo exacto en días para presentarla tras la transmisión, lo más seguro es confirmarlo directamente en la sede electrónica del Ayuntamiento de Madrid, ya que conviene no dejarlo pasar para evitar recargos.
Cómo reclamar la devolución de la plusvalía
Si has vendido, heredado o recibido en donación un inmueble y pagaste la plusvalía municipal, puedes reclamar su devolución en caso de que se haya abonado indebidamente. Estos son los pasos y plazos a tener en cuenta:
- Paga primero, reclama después: es recomendable abonar la plusvalía antes de reclamar, porque iniciar una reclamación no suspende el periodo ejecutivo y pueden generarse intereses y recargos mientras se resuelve.
- Plazo de 4 años: al gestionarse por autoliquidación, dispones en Madrid de 4 años desde que la presentaste para solicitar la devolución.
- Primer paso: presentar una Solicitud de Rectificación y Devolución de Ingresos Indebidos ante la Agencia Tributaria de Madrid, que debe resolver en un plazo de 6 meses.
- Si se desestima: cabe interponer una Reclamación Económico-Administrativa ante el Tribunal Económico-Administrativo de Madrid, con un plazo de resolución de un año.
- Última vía: si sigue sin resolverse o la resolución es desfavorable, el siguiente paso son los Juzgados Contencioso-administrativos de Madrid.
- Documentación necesaria: copia del DNI, escritura de adquisición, escritura de transmisión y copia sellada de la autoliquidación o liquidación presentada.
Lo esencial ⏳
- El plazo para reclamar es de 4 años desde la autoliquidación: no lo dejes pasar.
- Reclamar no paraliza el pago: abona primero para evitar intereses y recargos.
Reunir bien la documentación desde el principio y respetar los plazos de cada fase marca la diferencia entre recuperar lo pagado de más o quedarte sin opción de reclamarlo. Si tu situación encaja en alguno de estos supuestos, no dejes pasar el plazo: revisa tu autoliquidación y valora si te corresponde iniciar el procedimiento.